Sur Plaine Commune, les reconversions d'actifs tertiaires "ne concernent pas seulement le logement"

Adrien Delacroix, maire-adjoint de Saint-Denis et conseiller territorial en charge de l'Habitat, du Foncier, de l'Aménagement et de l'Urbanisme à Plaine Commune © Plaine Commune


Propos recueillis par Juliette Kinkela

Pourquoi avoir choisi l'année 2025 pour lancer cette étude sur le potentiel de reconversion des immeubles de bureaux ?

Nous suivons cette problématique avec attention depuis la crise sanitaire de 2020, année où le phénomène de vacance a débuté. Après quelques années d’observation et de recul, on note qu’il n’y a pas eu de rebond automatique du marché immobilier tertiaire à l’échelle de l’Ile-de-France, y compris dans les territoires dynamiques comme le nôtre. Près de 20 % du parc tertiaire est vacant à l’échelle du territoire, un taux qui peut monter jusqu'à 23 % dans certaines villes, comme à Saint Ouen. L’étude nous informera sur les aspects conjoncturels et structurels, et nous donnera un état des lieux précis des bureaux qui ont peu de chances de se remplir, notamment parce que les exigences en matière de RSE sont plus importantes.

A lire l'article "Plaine Commune veut impulser la reconversion d'un parc tertiaire en déshérence"

Quels sont les endroits du territoire les plus concernés par cette vacance ?

La production de bureaux s’est longtemps concentrée sur le sud de Plaine Commune, majoritairement à Saint-Denis. On retrouve beaucoup d’îlots tertiaires à la Plaine, mais aussi sur la ZAC du Landy où les deux-tiers de la programmation sont dédiés aux bureaux. D’où le changement de trajectoire sur Saint-Denis Pleyel où la part de tertiaire a largement été revue à la baisse. Les bureaux sont également très concentrés à Saint-Ouen autour de la station de la ligne 14 du métro et à Aubervilliers. Mais on en retrouve aussi dans des zones plus détendues du territoire.

A lire l'article "Saint-Denis : le chantier du projet IMGP "Lumières Pleyel" est lancé"

Que faire de cet immobilier obsolète ?

Les opportunité d’évolutions ne concernent pas seulement le logement. D’ailleurs, il est très difficile de faire muter des paquebots de bureaux de 30 000 m², notamment pour des raisons d’épaisseur du bâti ou de hauteur sous plafond. Il y a aussi des contraintes financières à prendre en compte car les rendements attendus par les propriétaires seront moindres. A voir également comment ces potentielles transformations, s’il s’agit de logements, peuvent s’intégrer à nos projets urbains. Certains quartiers sont constitués uniquement d'immeubles de bureaux. Leur mutation nécessitera le lancement d’opérations de réaménagement pour les rendre plus mixtes. L’étude nous permettra d’y voir plus clair sur toutes ces problématiques.

Plaine Commune a-t-elle des préférences quant aux nouveaux usages qui pourraient découler de ces reconversions ?

Le logement n'est pas l'unique option. Il manque aussi des surfaces d’activités économiques en cœur de métropole, des établissements de formation, sans oublier la question de l’économie productive car de nombreuses entreprises ont du mal à trouver des locaux adaptés sur le territoire. Certains gisements pourraient voir se développer de l’activité hôtelière, une programmation qui correspond d'ailleurs à nos orientations en matière d’attractivité et de développement d’emplois locaux. C’est typiquement ce que nous privilégions sur le quartier de Saint-Denis Pleyel. Nous ne voulons pas nous limiter dans nos choix à ce stade.

Quels outils pouvez-vous mobiliser pour vous accompagner dans ces transformations ?

Nous avons Plaine Commune Développement qui réunit une SEM et une SPL. En matière de logement, nous pouvons aussi solliciter l’office HLM de Plaine Commune, sa Coopérative Hlm et son OFS. Nous pouvons également nous tourner vers nos partenaires bailleurs sociaux, Action Logement, les promoteurs ou encore l’Epfif avec qui nous avons créé la Foncière Commune. De plus, nous sommes toujours en réflexion quant à la création d’une foncière ciblée sur les opérations à venir autour de Saint-Denis Pleyel, mais elle pourrait tout à fait être élargie à la transformation d’actifs sur le territoire. Tout cela sera regardé de plus près lorsque nous aurons identifié des opportunités de reconversion.

Comment se passent les échanges avec les propriétaires d’immeubles souffrant de vacance ?

Les situations sont variées. Certains immeubles se sont retrouvés vides suite au départ de grands comptes, d’autres n’ont tout simplement pas trouvé preneurs. Plaine Commune reçoit parfois des propriétaires ou leurs représentants qui viennent davantage pour trouver des garanties de rendement financier que pour envisager une reconversion. Au vu du zonage du PLUi, ils aimeraient que nous les autorisions à transformer leurs actifs en data center par exemple, sauf que cela ne correspond pas aux besoins du quartier. Nous souhaitons que ces transformations apportent de la mixité fonctionnelle dans les endroits qui en sont dépourvus. Et s’ils doivent muter en logements, la programmation devra être en adéquation avec notre politique en matière d’habitat.

Des évolutions sont-elles prévues dans le PLUi ?

Nous sommes en train de le réviser, il sera arrêté fin 2025. Notre politique en matière de trajectoire carbone vise déjà à privilégier les réhabilitations. Au-delà de 1 500 m², les maîtrises d’ouvrage doivent justifier leur choix de démolition.

Quelles sont les échéances à venir ?

Le prestataire de l’étude sera désigné au 1er semestre. Nous aurons les premiers résultats avant la fin d’année pour être en capacité, dès 2026, d’identifier des gisements plus opérationnels et de préparer les évolutions réglementaires.