Appel à Manifestation d’Intérêt pour la cession de terrains à bâtir - SNCF Immobilier

Le présent AMI a pour objet de choisir un groupement d’opérateurs pour réaliser l’opération de développement urbain et immobilier et porter le financement à travers un projet et une offre financière engageant le lauréat pendant 12 mois à compter de la remise de l’offre finale. Le lauréat désigné à l’issue de la consultation s’engagera avec les propriétaires pour la cession de l’ensemble des emprises foncières dont le périmètre est décrit dans le présent document. 

Cette offre sera suivie par l’élaboration d’une procédure opérationnelle (type Permis de Construire, PCVD, ...) qui vaudra engagement sur :
  ・Le programme des constructions ;
  ・Le montage financier, intégrant les montants de charges foncières lot par lot, au regard des prix unitaires par m2 de SDP, par destinations et par surfaces développées.
  ・ Le montant du prix d’acquisition du foncier porté par l’ensemble de l’opération au m2 de foncier et par propriété foncière;
   ・Les engagements qualitatifs et garanties associées ;
   ・Le phasage et le calendrier prévisionnel de réalisation.

Il est recherché un opérateur ou un groupement étant en mesure d’acquérir les terrains objet de l’AMI. Le montage au sein du groupement est libre. Le porteur de l’AMI recherche un partenaire prêt à collaborer étroitement avec la collectivité et ayant une certaine souplesse dans la démarche de projet afin de répondre au mieux aux intérêts du territoire.
Le cadre de l’AMI est l’occasion pour les acteurs souhaitant se positionner de se signaler à SNCF Immobilier afin d’être mis en relation avec d’autres acteurs leur permettant de rassembler l’ensemble des compétences demandées. Il s’agit d’une recherche de densité de projet reposant sur une mixité d’usages en conformité avec le règlement du PLU I sur cette zone (Zonage UAm1).

La densification autour des gares relève d’un objectif fort des collectivités proposé dans le cadre du SDRIF E et exprimé dans règlement de zone au PLU I en cours d’approbation afin de pallier les diverses carences en termes de lieu de vie, de convivialité, d’accueil et d’emploi.
Les orientations données par le règlement d’urbanisme peuvent être vues comme des dominantes ; d’autres usages complémentaires peuvent être proposés en variante. L’objectif est de favoriser la diversité d’usages et la polyvalence des lieux, qu’ils puissent vivre le plus possible aux différents moments de la journée.

Une mixité de fonctions, mixité verticale, mutualisation et hybridation des programmes immobiliers seront privilégiées, en prenant en compte les contraintes du site (proximité du faisceau ferré / accessibilité). Il n’est pas fixé de constructibilité plancher ou maximale dans le cadre de la présente consultation. Il est volontairement laissé une grande latitude aux équipes tant en termes de programmation que de formes urbaines, pour proposer des programmes adaptés au contexte urbain, au site et aux enjeux énoncés ci-avant.
La parcelle accueille actuellement sur 2 500 m2 une cellule de restauration de la chaine Mac Donald France présente sur site depuis plus de 20 ans dans le cadre de conventions d’occupations du domaine public et qui souhaite s’y maintenir en intégration du futur programme. Etant précisé que la collectivité a exprimé un souhait de maintien d’une activité de restauration. La cellule commerciale représente une surface de 500 m2 avec un Drive et une aire de livraison réalisée en dehors de l’espace public. Un échange sera organisé avec les représentants de Mac Donald France en phase 2 de l’AMI afin de fiabiliser la proposition du groupement. (cahier des charges indicatif sommaire joint en annexe 10). La charge de la démolition de la structure actuelle de restauration est dévolue à l’occupant Mac Donald. Le programme et le montage financier seront élaborés en prenant en compte de cette situation.

Le PLU I de l’EPT Plaine Commune est en cours d’élaboration, il devrait être approuvé en fin d’année 2025.

■ 30 juin 2025 : Phase 1 lancement de l’AMO publication sur Cadre de Ville
■ 15 septembre 2025 : Fin phase 1 remise des dossiers
■ 6 octobre 2025 : sélection des candidats qui participeront à la deuxième phase de la consultation :
■ Octobre à déc. 2025 - Phase 2 :
   ・Etudes techniques et commerciales diverses par les 3 candidats retenus
   ・Offre consolidée
   ・Auditions
   ・Echanges avec le comité (dialogue compétitif)
■ Fin décembre 2025 : Offre finale des 3 candidats retenus
■ Janv. 2026 – Phase 3 : sélection du lauréat offre finale
■ Fév. 2026 : Signature de la PSV
■ Mars 2026 : Dépôt de(s) autorisations administratives
■ Nov. 2026 : Signature acte authentique de vente
■ Nov. 2028 : livraison des programmes (indicatif)

Les candidats constitués en groupements seront représentés par un mandataire principal pendant la durée de la consultation. Le groupement devra intégrer une équipe interdisciplinaire de partenaires constitués d’experts, d’acteurs urbain (notamment investisseurs et/ou gestionnaires pressentis pour les programmes ou services proposés, associations, …). Chaque groupement devra s’adjoindre une équipe de maîtrise d’œuvre et de tout bureau d’étude nécessaire à la conception et la réalisation du projet. 

Les candidats doivent justifier de leur capacité professionnelle, technique et économique à développer, porter, concevoir et réaliser des opérations dans le domaine de la production immobilière et de leur exploitation ainsi que les garanties financières suffisantes.

La cession porte sur les terrains indiqués dans le plan de cession en annexe. Ces derniers seront cédés en l’état.
Prix : à titre indicatif la valorisation prévisionnelle est de 1 200 €/m2 de terrain.

SNCF Immobilier étudiera également les propositions des groupements à un prix inférieur ou supérieur tout en encourageant les candidats à identifier des pistes de financement complémentaires.

Les dossiers doivent être envoyés par voie postale ou dépôt par coursier avant le 15 septembre 2025.

■ Le dossier sera soumis sous pli cacheté portant les mentions : AMI Epinay sur Seine – route de st Leu à l’attention de M Michel FAUQUEUX – ne pas ouvrir
■ Soit par courrier recommandé avec accusé de réception à : campus RIMBAUD etc...

   ・La lettre de motivation et d’organisation (2 pages recto-verso maximum) explicitant l’intérêt et la motivation de l’équipe candidate pour la réalisation de cette opération, ainsi que l’organisation de l’équipe et le montage prévu.
Cette lettre présente les intentions et la démarche du groupement candidat permettant de juger de l’appropriation par ce dernier des enjeux du projet et définissant la vision et la stratégie portée pour celui-ci. Le candidat livrera ses premières impressions sur le potentiel du site, les moyens proposés pour répondre à l’ambition et les axes de programmation qu’il envisage de développer sur l’opération en fonction de l’étude de marché constituée par lui ou ses prestataires.
   ・Une note détaillée justifiant de la conformité du projet envisagé à chacun des articles du règlement de la zone UAm1 du PLU I 
   ・Une présentation des ambitions environnementales du projet ;
   ・Un calendrier prévisionnel jusqu’à la livraison du projet.
   ・Le prix d’acquisition foncière proposé, en euros (€) net vendeur
   ・Une description du montage juridique et financier de l’opération :
▸ Présentation du montage juridique et opérationnel retenu (rôle des différents intervenants et modalités opérationnelles et contractuelles).
▸ Présentation d’une esquisse architecturale sommaire
▸ Chiffrage du projet : fourniture d’un bilan prévisionnel recettes-dépenses de l’opération (maquette Excel en annexe). Le candidat devra remettre la maquette de bilan complétée et transmise en version Excel afin de faciliter son analyse.

Des séances de questions – réponses pourront être organisées à l’initiative de SNCF Immobilier, en partenariat avec la Ville d’Epinay-Sur-Seine dans le cadre d’un dialogue compétitif. SNCF Immobilier pourra solliciter auprès des candidats, les informations et précisions complémentaires qui lui paraissent nécessaires à la bonne appréhension des offres. Les offres non-conformes et/ou insuffisantes au regard des critères de sélection seront rejetées.

Après analyse des offres et des éventuelles précisions complémentaires, le comité de sélection sélectionnera les offres retenues. Une audition de chacun des groupements candidats retenus en phase 1 sera organisée devant le Comité de Sélection. A la suite des auditions, des ajustements du projet pourront être demandés à chaque groupement, avant remise d’une offre finale et définitive. Le Comité de Sélection se réunira enfin pour classer ces offres de la plus satisfaisante à la moins satisfaisante.

Pour finaliser l’analyse des offres, SNCF Immobilier se réserve le droit de demander des éléments complémentaires par écrit permettant aux candidats dont les offres auront été jugées les plus intéressantes de préciser, d’améliorer et parfaire leur offre. Certains éléments pourront être mis à la disposition des candidats au cours de la consultation notamment par ajouts de contrats et de documents.

Pour ceux qui en manifestent l’intérêt, le questionnaire est téléchargeable avec le présent dossier de consultation et devra être complété et remis à SNCF Immobilier par courriel adressé à l’adresse suivante. Le but de ce questionnaire est de permettre aux candidats qui en auront manifesté l’intérêt de transmettre aux autres candidats également intéressés des informations sur leurs activités actuelles et/ou projetées et ainsi d’avoir la possibilité de former un groupement cohérent et complémentaire.

SNCF Immobilier transmettra aux candidats qui auront eux-mêmes répondu au questionnaire, l’intégralité des coordonnées et des informations reçues. SNCF Immobilier préviendra préalablement le candidat sur le projet et le contenu de la communication de tout ou partie de son offre pour s’assurer de son consentement

SNCF Immobilier notifiera au candidat concerné sa décision de le classer premier, après approbation de ses instances internes. A ce stade cette notification ne constitue pas un engagement de vendre. Cette notification a pour effet d’engager le mandataire du groupement classé premier à acquérir l’ensemble immobilier dans les conditions de son offre reformulée et définitive approuvée par SNCF Immobilier.
L’opérateur mandataire du groupement classé premier par le Comité de Sélection sera signataire des promesses de vente portant sur les propriétés foncières. Il est d’ores et déjà établi les éléments suivants :

■ Prendre les biens immobiliers en l'état, nonobstant toute évolution de la législation, de la réglementation, voire de la jurisprudence applicable, sans recours contre le vendeur ;

■ Faire son affaire, à ses frais et sous sa responsabilité, de la réalisation de toutes mesures (études, mesures de surveillance, de mise en sécurité, de réhabilitation, de traitement, ou de gestion des éventuels déchets ou des terres ou autres matériaux excavés, mesures constructives, etc.) qui s'avèreraient nécessaires du fait de l’état du bien foncier, dont notamment la pollution des sols, des sous-sols ou des eaux souterraines ou superficielles, de la présence de déchets, et de leurs éventuels impacts hors site notamment dans les eaux souterraines ou superficielles (que ces pollutions et déchets soient connus ou non), ainsi que de l’éventuelle présence en sous-sol de réseaux ou ouvrages enterrés.

■ Renoncer irrévocablement à tout recours contre le vendeur sur le fondement de l'article L. 514- 20 du Code de l'environnement, sur le fondement des vices cachés ainsi que sur tout autre fondement, notamment tendant à l'allocation de dommages et intérêts ou d'indemnités de quelque nature que ce soit, par exemple pour des retards de chantier, ou à la réalisation de toutes mesures (en ce compris études, mesures de surveillance, de mise en sécurité, de réhabilitation, de traitement, ou de gestion des éventuels déchets ou des terres ou autres matériaux excavés, mesures constructives, etc.) ayant pour cause ou pour origine l'état environnemental du bien foncier, dont notamment la pollution des sols, des sous-sols ou des eaux souterraines ou superficielles ainsi que la présence de déchets, et de leurs éventuels impacts hors site notamment dans les eaux souterraines ou superficielles (que ces pollutions et déchets soient connus ou non), et ce nonobstant toute évolution de la législation, de la réglementation, voire de la jurisprudence applicables.

L’AMI doit permettre à SNCF Immobilier et la Ville d’Epinay-Sur-Seine :
■ De disposer d’un projet urbain et de projets architecturaux de qualité, et aux propriétaires fonciers de choisir le groupement d’opérateurs immobiliers qui deviendra propriétaire du foncier.
■ De sécuriser les conditions financières de réalisation de l’opération et doit permettre une valorisation foncière attendue par les propriétaires fonciers SNCF

 
‣ Conditions de participation
La participation à la consultation implique l’acceptation sans réserve d’aucune sorte de toutes les conditions fixées par SNCF Immobilier dans le présent règlement de consultation.

▸ ANNEXES envoyées lors de votre candidature

■ Annexe 1 : Levé géomètre PDF et DWG - planche cadastrale
■ Annexe 2 : dossier de photographies
■ Annexe 3 : Règlement PLU I Zonage UAm1
■ Annexe 4 : Etude acoustique
■ Annexe 5 : Etude géotechnique
■ Annexe 6 : Etude environnementale
■ Annexe 7 : Référentiels SNCF relatifs aux constructions aux abords des voies ferrées :
  ・IG94589 MOA tiers - Directives de Sécurité Ferroviaire (DSF)
  ・IG90033 Règles de conception, réalisation et contrôle concernant les ouvrages provisoires et les opérations de construction
  ・Note SNCF Réseau « Projets Tiers, Opérations de construction aux abords du Réseau Ferré National » V6, du 17/06/2019   
  ・NoticedeservitudeT1
■ Annexe 8 : maquette de bilan
■ Annexe 9 : Questionnaire de mise en relation des candidats
■ Annexe 10 : cahier des charges sommaire indicatif Mac Donald
■ Annexe 11 : principales conditions de la vente des terrains