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02 décembre 2021

Les Sables d'Olonne : "une stratégie d'équilibre sous pression"

Développer une offre de logements sans en construire ? C'est l'objectif de Yannick Moreau, maire des Sables d'Olonne, qui met en place, en 2022, un dispositif entre incitation et contraintes pour mettre sur le marché locatif à l'année des locations touristiques et des résidences secondaires. Limiter la croissance sans s'éteindre, c'est le grand enjeu que vise la célèbre, "trop célèbre" dit son maire, commune balnéaire. Yannick Moreau intervenait début novembre dans le cadre du Tour des Villes du Club Ville de Demain.

Yannick Moreau, maire des Sables d'Olonne

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C'est une commune nouvelle de 45 570 habitants l'hiver (100 000 en été, avec des problèmes de flux et de sécurité, avoue le maire). Au 1er janvier 2019, la commune nouvelle des Sables d'Olonne s'est substituée aux anciennes Sables d'Olonne, Château d'Olonne et Olonne-sur-Mer. Un ensemble plutôt cohérent, modèle de "la ville parfaite en bord de mer", déplore d'une certaine façon son maire, ancien responsable du Vendée Globe. "Ici, c'est un port historique", rappelle-t-il, "une ville à taille humaine". La ville a grandi du fruit du travail des marins, à la pêche notamment, aime à rappeler le maire.

Une station balnéaire donc, lieu de villégiature fin 19e siècle, mais aussi une ville à l'année, et une ville d'événements sportifs, à commencer par le Vendée Globe tous les quatre ans, mais aussi le championnat de France de surf, ou l'iron man. Une ville victime de son succès en termes de logement, "qui attire la lumière", dit son maire.

Les ressources du tourisme et le revers de la médaille

Economiquement, la ville tient sur u tissu de PME et d'artisans - près de 1 000 en ville, et 6 000 dans l'agglomération - avec quelques fleurons, comme les Codes Rousseau ou AMP Visual TV ou les Chantiers navals Océa. Mais aussi, évidemment, par l'apport du tourisme à cette ville : 400 millions d'euros par an dont profite la pcommune, annonce le maire, dont c'est la première ressource. Une ressource avec ses effets négatifs, mais qui donne des moyens.

L'un des revers de la médaille du tourisme, pour une station balnéaire, c'est souvent le déséquilibre du marché immobilier au détriment des habitants permanents, et les Sables ne font pas exception. Cependant, le municipalité a décidé de s'attaquer de front au problème.

Un dispositif de découragement/encouragement pour des logements locatifs à l'année

La commune nouvelle est dotée d'une équipe municipale toute récente, et novice dans la gestion de l'ensemble nouveau constitué. "Cela fait seulement 18 mois que nous nous préoccupons d'une politique de maîtrise du logement à la nouvelle échelle", rappelle Yannick Moreau. La mairie des Sables a cependant décidé de mener une politique originale d'incitation auprès des propriétaires de logements touristiques pour les convaincre de basculer dans le régime du locatif libre à l'année. Les élus ont voté dans ce but un plan "Louer à l'année".

"Sur 16 000 résidences secondaires, explique Yannick Moreau, maire des Sables d'Olonne, nous espérons convaincre les propriétaires de 10 % des logements. Nous mettrions alors sur le marché 1 600 logements, sans avoir à en construire un seul."

Produire 2 000 logements sans construire

Le maire souhaite également mobiliser entre 15 et 20% des logements vacants (que le dispositif d'aide mis en place par l'Etat l'aide à localiser) pour offrir aux habitants 2 000 logements supplémentaires sur le mandat, dans une commune où les revenus modestes ont du mal à se loger - le parc de la commune compte 9% de logements sociaux seulement. "Les prix sont trop élevés.

Le dispositif va se mettre en place en 2022, qui vise la location touristique - "pas les résidents secondaires", précise Yannick Moreau, qui ajoute : "Nous mobilisons les outils existants en l'état actuel du droit. Les maires disposent de peu de leviers."

Réguler la mutation vers les résidences secondaires

L'exemple de Saint-Malo est connu, et Yannick Moreau a l'intention de reprendre le dispositif de régulation du nombre de résidences secondaires malouin à son compte dès 2022, notamment autour du port de pêche et de la grande plage des Sables. La ville de Saint-Malo encadre le nombre de mutations autorisées vers la location touristique, quartier par quartier, pour protéger son centre historique et les secteurs autour des différents bassins du grand port.

La mairie doit également gérer le flot d'acquisition pour résidences secondaires. Aujourd'hui, explique le maire, 42% des logements sont des résidences secondaires, et la pression immobilière est forte depuis 18 mois et le premier confinement. Elle est forte, et touche avant tout le centre-ville : la plage principale s'y trouve, et attire les acheteurs.

Taxation des logements vacants

La Ville compte, de plus, près de 3 000 logements vacants, sur fond de marché immobilier soutenu mais de déficit de l'ofre locative. Pour convaincre les propriétaires de basculer vers la location à l'année, la Ville entend mixer mesures d'encouragement et mesures de découragement.

Une taxe sur les logements vacants a été instaurée, et la commune a demandé à être classée en zone tendue, de manière à pouvoir imposer une surtaxe des résidences secondaires. Les deux outils visent à prpovoquer "un petit électrochoc, et en tout cas un questionnement", à réduire la rentabilité de la location touristique, et, en même temps, à générer des recettes qui seront investies pour encourager à la remise des logements touristiques sur le marché à l'année.

Une aide publique pour un engagement tri-annuel à louer à l'année

La mesure est forte. Le maire annonce la mise en place une aide publique directe, entre 5 000 et 10 000 euros, pour toute remise d'un logement sur le marché locatif à l'année pendant trois ans.

Incitation supplémentaire : la mise en place d'une aide aux travaux de rénovation énergétique de biens saisonniers souvent mal isolés, pareillement conditionnée, et d'un montant de 7 200 euros.
Au total, les aides publiques favorisant le secteur locatif pourront donc atteindre 17 200 euros pour un logement. "Plus que le montant, c'est l'objectif qui est intéressant, de permettre de vivre à nouveau à l'année dans le centre", pour le maire. Encore la recherche de l'équilibre.

Un vote en 2020 pour une ceinture verte plantée de 1 600 hectares

La commune cherche un équilibre qui passe par un modèle de croissance ralentie, explique son maire. Pour une raison qui n'a rien d'idéologique anti-construction : la renommée touristique des Sables d'Olonne est telle que, sans restrictions, la pression foncière serait intenable. Yannick Moreau parle donc plus volontiers d'un "développement qualitatif pour construire de nouveaux équilibres". Equilibre notamment entre la vie touristique et la vie à l'année.

Notamment, cette préservation du risque d'un développement effréné passe par le vote, en 2020, d'un "plan forêt climat 2050" à l'échelle communale, qui planifie la constitution d'une ceinture verte de 1 600 hectares. "Il faut protéger et planter, dit le maire, donc auto-limiter l'étalement urbain, et, par rebond, développer l'effet puits carbone, et créer un écrin naturel ."

L'avenir des Sables ce n'est pas le développement, mais la construction de nouveaux équilibres, résume Yannick Moreau, à rebours des stratégies municipales antérieures.
Le nouveau modèle de développement, c'est une croissance maîtrisée, ralentie, pour permettre un développement durable. La Ville a d'ailleurs cessé de communiquer sur la destination, pour jouer sur la qualité, non sur le nombre. "Nous choisissons une logique qualitative d'ensemble, et non quantitative, une logique sélective", assume le maire.
R. C.