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23 décembre 2022

Emmanuel Launiau : "Il ne faudrait pas que l'écologie prenne le pas sur le social, ni sur la beauté"

Le Président de "l'ensemblier urbain" Quartus réagit à la contraction du marché dans une crise qu'il identifie comme une crise de société où il s'agit de réenchanter la ville, et en quelque sorte la vie, en régénérant tant les tissus urbains que les relations sociales. "Les opérateurs immobiliers vont devoir se réformer" estime-t-il, annonçant un mouvement de concentration et de développement d'outils financiers. La maîtrise des actifs fonciers devient déterminante pour Emmanuel Launiau qui, s'élevant contre l'idée que les promoteurs font monter les prix des terrains, en appelle à de nouveaux montages, y compris sur des fonciers publics qui seraient donnés à bail. Si, selon lui, l'inflation s'installe pour durer, en revanche "il n'y aura pas d'effet ciseaux avec les taux d'intérêts qui vont se stabiliser autour de 4%".

Dans un contexte où les modèles de la question urbaine sont réinterrogés, Cadre de Ville poursuit sa série d'interviews de professionnels. Avec Emmanuel Launiau, c'est d'abord un humaniste qui parle, doublé d'un ingénieur ESTP, triplé d'un chef d'entreprise ESCP. Autant dire que ses convictions sont ancrées dans le réel. Et de fait, dans l'activité d'un promoteur français atypique et innovant, Quartus qu'il a remis d'aplomb après un moment difficile en 2019, avec l'accompagnement de son ami Thierry Lajoie, doté d'une nouvelle raison d'être et d'engagements dont il explique les fondements et la mise en œuvre.

Emmanuel Launiau s'interroge sur ce qui pourrait fonder un retour du sens dans l'action des professionnels de l'urbain, et qui pourrait permettre de traverser la situation de crise que traverse ce secteur-clé de l'immobilier, qui produit les lieux de l'habitat, du logement, le cadre de vie. Il ne saurait y avoir de bien-être personnel sans une action des professionnels respectueuse de valeurs sociales.

Emmanuel Launiau, président du Groupe Quartus
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Propos recueillis par Rémi Cambau

Le Conseil national de la refondation consacré au logement s'est ouvert en évoquant une crise économique du secteur. Comment analysez-vous cette crise ?
Quand on parle de la ville, le premier sujet c'est ce que veut dire faire société. C'est tout simplement l'histoire de la ville. La ville qui s'organise dans ses premières formes autour du garde manger. La question de la ville, donc, et cela touche notre secteur, est qu'a-t-on envie de partager ?
Nous sommes dans un moment où la société est composée de gens qui sont devenus, non pas égocentrés comme on le dit, mais égoïstes. Dans ce contexte, il me semble qu'on ne nous propose aucun projet de société. Il y a, certes, un programme économique, dont le gouvernement et la présidence se tirent plutôt pas mal, mais pas de projet de société qui dise ce que l'on va partager ensemble.

Est-ce que ce n'est pas parce que tous les modèles sont réinterrogés ?
D'abord je relèverais une influence très nette du digital qui s'est invité dans nos vies. Au point que, si je devais prendre une seule mesure si j'étais en position de le faire, ce serait de supprimer les réseaux sociaux. Ils contribuent en effet à une perte de l'universalisme dans la société. Je veux prendre un exemple.

Axel Douchez avec sa plateforme make.org de consultation permanente sur les grandes questions, en mode participatif en ligne, cherche à définir de quel sujet pouvons-nous dire qu'il réunit un consensus, ou fait encore dissension ? Sur quoi pouvons-nous dire que nous pourrions être tous d'accord ? Par exemple sur quoi reconstruire la ville. Un sujet ressort notamment dans la jeunesse, celui des violences faites aux femmes, sur lequel on se rend compte qu'il est abordé avec de faux a priori, véhiculés par les réseaux. Par exemple vous entendrez que "il y a trop de violences faites aux femmes" - et oui c'est toujours trop - mais que "leurs auteurs ne sont jamais condamnés car les juges sont des hommes". Or, 64% des juges sont des femmes. A quoi on m'a répondu : "Vous ne pouvez pas comprendre parce que vous êtes des hommes." On est défini par notre genre, par ce que l'on est et pas par ce que l'on fait.

Il y a derrière ce genre d'approche une forme horrible de déterminisme, et pour moi, qui suit un existentialiste, imaginer que l'on est parce que l'on naît et être privé de la liberté qui veut que l'existence précède l'essence, cela fonde notre société sur des bases terribles.

Les réseaux sociaux viennent conforter cette radicalité car ils fonctionnent comme cela : ils vous vous confortent dans vos certitudes. Tout cela ne fait qu'isoler les gens et construire une société un peu plus égoïste. Les politiques vous expliqueront que dans leurs réunions de section, il n'y a plus personne. Les réunions se déroulent en visioconférence, à 6 personnes derrière leur écran. Aujourd'hui vous élisez un maire, dans une ville de 130 000 habitants, avec 4 000 voix.

Ce n'est pas cela qui fait de la démocratie, ni du commun. Or, l'idée de la ville qu'est-ce, sinon le lieu du partage ?
Donc la première chose qui est fondamentale, avant de parler de comment on fait la ville, c'est de s'interroger sur ce qu'on a envie de partager. Et pour moi, cette question est sans réponse immédiate.

Pourtant les démarches participatives autour des projets immobiliers, de logement, de quartiers, parviennent à réunir des gens, quand l'objet est de définir leur cadre de vie immédiat ? Vous même Quartus, vous pratiquez ce type de démarche...
La première chose est de s'interroger pour imaginer demain, de comprendre ce que seront demain les aspirations et les motivations des gens. Nous allons sur ces questions, interroger les Français - une étude est en cours.
Ce sur quoi nous avons déjà avancé, c'est l'empowerment : qu'est-ce qu'on peut faire soi-même chez soi. C'est une de nos marques de fabrique. Et c'est très compatible avec le sujet de la durabilité.
Nous proposons des volumes capables dont les acquéreurs vont s'emparer pour faire eux-mêmes chez eux. C'est un de nos engagements, la co-création, Le plus possible, qui est la meilleure façon de produire des immeubles réversibles.

Je trouve que la RE2020 est très incomplète. Or, en la décrétant, les pouvoirs publics ont déclenché un mouvement majeur à l'horizon 2025 pour dix ans. On a tous compris avec le Covid que l'Humanité avait possiblement une fin, et qu'il fallait avoir une position plus responsable vis-à-vis de l'environnement. Tous les promoteurs, les opérateurs, les aménageurs, ont compris ça. Mais c'est la façon de le faire qui va être importante.

Il ne faudrait pas que l'écologie prenne le pas sur le social, ni sur la beauté. En général quand on fait de belles choses, la ville vous le rend. Et l'architecture, comme l'esthétique urbaine, le paysage urbain, un cadre de ville heureux de façon plus générale, est un sujet extrêmement important. pour faire aimer la ville.

Il ne faudrait pas que cette question écologique sur le secteur du neuf, qui est un grain de sable par rapport au travail à faire sur le patrimoine existant, ait comme seul driver le sujet du carbone.

Certes on a tous envie de cette décarbonation. Mais la RE2020 fait converger presque uniquement sur cet objectif, avec plusieurs défauts. D'abord, elle fait converger très fortement vers le bois, un matériau qui n'a pas d'inertie, donc pas de confort d'été. Seul, il est incomplet. Ensuite, l'industrie du bois n'est pas organisée, et n'est pas dans notre culture de la construction. Du coup, elle coûte cher - ne nous racontons pas d'histoires, la transition écologique a un coût. Et il ne faudrait pas que ce coût pèse sur l'objectif de rendre la ville abordable, une ville choisie qui fasse une place dans les centres-villes aux métiers essentiels, par exemple. Ce principe-là de réalité doit s'imposer à nous.

Et je ne parle pas de la sécurité, avec les pompiers qui nous demandent d'encapsuler ces matériaux.

Clermont-Ferrand site Cataroux - sur une friche Michelin, le projet ILO23, une transformation du bâtiment industriel par l'agence ANMA pour Quartus réutilise les structures anciennes pour développer un projet nouveau
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Quels freins identifiez-vous à l'échelle urbaine ?
Il y a un autre sujet majeur dont la RE2020 ne parle pas, c'est la réversibilité. Si vous appliquez les PLU et la réglementation actuelle, vous ne construisez plus les centres-villes que nous aimons. On a fait une réglementation pour ne plus pouvoir construire les centres qu'on aime... C'est un curieux concept.
Or, pourquoi les immeubles, disons haussmanniens, sont durables ? Certes ils pèsent lourd en carbone - il y a une relation entre le poids d'un immeuble et son poids carbone. Mais ils ne sont pas amortis sur 50 ans, comme la RE2020 impose qu'on aligne tous les bâtiments - dans ce cadre la performance est uniquement dans le matériau, donc le bois...

Les bâtiments haussmanniens ont duré 150 ans, et dureront encore 150 ans. Parce qu'ils portent des caractéristiques qui font qu'on les aime, et notamment pour une raison importante, c'est la réversibilité. On peut facilement refaire du cloisonnement, la hauteur sous plafond est suffisante.
Ce point est clé. Quartus compte la réversibilité parmi ses engagements, et nous ferons, autant que possible des hauteurs libres de 2,70 m pour permettre cette réversibilité.
A l'inverse les immeubles des années 70 ou 80, beaucoup plus légers en carbone, on a déjà dû en démolir un bon nombre...

Oui les immeubles haussmanniens pèsent, ils sont ouvragés, utilisent le zinc, du mâchefer... Construire est un sujet délicat et sensible et du point de vue esthétique, quand on applique des règles de façon doctrinale, on arrive à des résultats qui sont très homogènes. La RE2020 va faire converger vers des bâtiments à ossature bois, avec des balcons rapportés en bois, et des planchers qu'il faudra bien faire mixtes pour avoir de l'inertie et une isolation acoustique, au niveau 2025. Nous nous sommes déjà essayés aux niveaux 2028, et même 2031, avec des planchers mixtes à solives inversées avec de la terre à l'intérieur pour amener de l'inertie, et des structures ossature bois avec là aussi pour l'inertie de la terre extrudée plutôt que du plâtre.

Faire ainsi des démonstrateurs de bâtiments économes en carbone c'est très bien mais il y a de l'humain derrière, des gens qui vont habiter dedans. De quoi ont-ils envie ? Le risque c'est que la réglementation prenne le pas sur ces questions majeures, et elle est en train de le faire.

Tout le monde tourne autour de ce prisme écologique et décarboné... Mais pour moi ces questions d'enjeux écologiques dans la construction sont déjà acquises. C'est le reste qui m'intéresse, et c'est le reste qui est en crise. Et c'est une crise sociale. L'urbanisme, la Ville, doivent jouer un rôle dans la réconciliation sociale, pour accompagner un projet de société, un peu comme à une époque l'hygiénisme a permis d'orienter les principes d'aménagement et de construction au service d'une vision de la société.

Vous avez parlé de crise de la société. Il y a aussi une crise de la création de nouveaux logements. C'est un problème d'offre, ou un problème de demande que l'on voit fléchir ?
C'est la première fois depuis 35 ans que je vois une crise de la demande s'ajouter à une crise de l'offre. On a les deux. L'offre qui remonte un peu a été divisée par deux. Elle était à 130 000/140 000 logements, elle est tombée à 60 000/70 000 logements.

On a parlé du désamour des Français avec leur cadre de vie. Les maires ne sont pas rétifs à donner du dynamisme à leurs villes. Ils n'y ont pas intérêt, confrontés de plus à des citoyens qu'il faut convaincre. Or, avec la suppression de la taxe d'habitation et de la CVAE, on a décorrélé la dépense de la recette. Il faut que les maires aient un intérêt à agir. Certes il y a des dispositifs contractuels avec l'Etat, mais les maires manquent de visibilité.

Sur l'offre il y a deux sujets. Il y a d'abord ce désamour des Français, et nous avons une responsabilité de faire de belles choses - je prône depuis longtemps le retour de la nature en ville... réinventer l'espace public, souvent d'une grande pauvreté. Il faut réenchanter la ville. De ce point de vue, vivre dans une société moins égoïste est un sujet connexe, mais d'un autre ordre. Et il y a le sujet des moyens.

"On s'installe durablement dans l'inflation, et pour produire du logement abordable, la puissance publique devrait montrer l'exemple sur le foncier"

"On va s'installer durablement dans l'inflation", estime le président de Quartus. "Elle se situera autour de 6% en 2023 et les années suivantes." Trois facteurs devraient soutenir l'inflation : "A l'échelle mondiale l'offre globale industrielle est faible et la demande reste soutenue. L'énergie restera durablement chère. Et le prix de la transition écologique coûte de l'argent."
La bonne nouvelle pour lui, c'est que pour la première fois on a vu une synchronisation des banques centrales qui ensemble ont laissé augmenter les taux d'intérêts. "Ils vont augmenter pour ensuite se stabiliser autour de 3% ou 4%". 

"Cette synchronisation éloigne le spectre de la récession. En jouant sur les taux on a vu qu'on pouvait ralentir l'inflation. On va vivre un temps avec une inflation un peu élevée, mais des taux qui resteront bas. Il n'y aura pas d'effet de ciseaux."
Ensuite, "soit les industriels vont être capables d'augmenter leurs prix et les salaires suivront, et on va vivre avec un peu d'inflation, et notre métier a bien vécu avec un peu d'inflation. Soit on va avoir des entreprises qui augmentent faiblement les salaires avec des gens qui vont être désolvabilisés. L'immobilier pourrait alors devenir un produit de luxe. Il va falloir être vigilant, et continuer à fabriquer des projets abordables, qui s'adressent au plus grand nombre."

Le dispositif du démembrement peut être une solution rapide à l'équation actuelle, soutient Emmanuel Launiau. "De l'accession sociale stricto sensu, on passerait à l'accession pour tous."

Pour Emmanuel Launiau, la variable d'ajustement de l'équation actuelle, c'est le foncier. "Les coûts ont peu augmenté dans la durée, on est autour de 2 000 euros/m² même si ces derniers temps ont vu une augmentation". On fait un métier à marge faible, en gros de 5%. Ce n'est pas un métier de marge mais de rendement sur fonds propres. Et il va falloir mettre plus de fonds propres sur des actifs qui vont valoir plus cher, parce que déjà bâtis. Notre profitabilité va être attaquée. La variable d'ajustement ne sera pas la marge, mais le foncier. Et les pouvoirs publics doivent être exemplaires de ce point de vue. Or, depuis trente ans on a enrichi les propriétaires fonciers, au premier rang desquels l'Etat et les collectivités."

C'est là qu'il y a un travail important à faire pour rendre la ville abordable, dit Emmanuel launiau. "Aujourd'hui les élus n'ont plus aucun intérêt à construire. Je pense que l'Etat a un rôle à jouer sur le foncier, car il est le premier propriétaire avec les collectivités. Quand je vois des structures publiques vendre à prix d'or leurs terrains sans conscience de ce qui se passe après, et qu'on explique que les promoteurs sont fauteurs de surenchère... Nous n'avons aucun intérêt à payer plus cher le foncier. La puissance publique devrait montrer l'exemple sur le foncier, en accélérant, pas forcément à la vente. Je suis favorable à ce qu'on dise que le foncier est un bien commun. J'ai proposé dans le cadre du CNR Logement que les OFS financés par les prêts Gaïa soient plus ouverts pour qu'un plus grand nombre de Français puissent en bénéficier sous condition de ressources - puisque le dispositif bénéficie de la TVA à 5,5%.

"On a concentré ce montage dans les mains du monde social qui n'est pas organisé pour développer ce projet rapidement. On pourrait très bien concevoir un dispositif élargi produisant du logement abordable grâce au démembrement foncier/bâti, mais ne rentrant pas dans la loi SRU, et assis, non sur des prêts Gaïa mais sur d'autres prêts de la Caisse des Dépôts. Un mécanisme ressemblant à celui des OFS vendant du BRS, sur des terrains qui seraient simplement loués par l'Etat, avec nous comme opérateur en développement, cédant des droits réels bénéficiant d'une TVA réduite. L'Etat garderait la propriété en amortissant avec un loyer très faible sur 100 ans. En proposant des prix à l'accession 40% moins chers, le système participerait à maintenir les prix de marchés bas. Cela augmenterait sensiblement l'offre accessible. On a un vrai problème d'offre en zones tendues."

J'ai deux convictions - même si Nietzsche dit que ce sont des prisons de l'esprit. D'abord les villes vont continuer à se concentrer. Quand on interroge les gens, les préoccupations de l'école, de la santé passent même avant les sujets de l'emploi, des loisirs, de la culture. Il y a un bénéfice à vivre en ville, qui participe de l'ascenseur social. On a tous envie que nos enfants aient une plus jolie vie que la nôtre, et fassent des études sympas - et l'offre la plus large de ce point de vue, est dans les villes.

Face à cela les contraintes de la ville ont pris beaucoup de place face au Covid évidemment. On n'avait plus accès à l'école, ni à la santé, ni à la culture, et on télétravaillait. Et on continuait à être serrés dans nos appartements, à retrouver des transports en commun bondés quand on a pu. Et le poids de ces inconvénients est devenu très fort.
Un mot très fort est arrivé, celui de "densité", derrière lequel les gens ont mis leur désamour de la ville, sans savoir vraiment ce que ça veut dire. Densité urbaine, humaine, calculée, ressentie... On a dit "c'est la faute de la densité", on est revenu à l'époque de l'hygiénisme.

Sur la question des moyens des élus, et la question des lois de décentralisation. Je ne crois pas que sans majorité au Parlement, le gouvernement puisse revenir sur ces lois de décentralisation. Le gouvernement ferait mieux de s'appuyer sur les maires et sur les collectivités pour refaire société. Pour une raison de bon sens : le maire est le représentant de l'administration le plus proche des gens.

Quels sont vos pistes de réflexion pour "réenchanter la ville" ?
Il va falloir penser la ville. D'abord, on va construire moins. Je préfère qu'on construise moins mais qu'on ne construise pas tout en bois ! Le vrai enjeu de demain va être la régénération de la ville. Je propose une TVA réduite sur la transformation immobilière, sur la régénération.
Très tôt j'ai compris, notamment en travaillant avec Alexandre Chemetoff, qu'il fallait d'abord se poser la question de ce qu'il fallait conserver, avant de se demander ce qu'il fallait démolir. Un de mes premiers projets a consisté sur d'anciens terrains industriels à Villeurbanne à transformer le bâtiment des bureaux en logements. De ce point de vue de la régénération que je défends, c'est le site qui fait le projet, et dans une vision large. Nous avons compris en travaillant au quartier Batignolles que l'enjeu ce n'est plus l'îlot mais la ville, en réfléchissant aux interactions que pouvaient avoir les immeubles entre eux.

Cette approche de régénération obligera les opérateurs à se réformer. Les promoteurs immobiliers sont une singularité française. Régénérer la ville suppose d'associer les moyens, la finance, et la technique de la promotion. Les opérateurs - et nous en sommes - doivent changer d'une approche non seulement du temps court, mais aussi du temps long. Racheter un actif, réimaginer sa programmation avec les concitoyens, avec les villes, modifier les documents d'urbanisme en conséquence, co-construire, réaliser, c'est une démarche inhabituelle, qui consommera des fonds propres.

Les opérateurs vont être obligés, soit à se concentrer, soit à mobiliser des instruments financiers à l'anglo-saxonne. Et le deuxième sujet, ce sera la capacité à travailler, à envisager les projets, non plus à l'îlot mais à l'échelle de la ville. On a vraiment besoin, nous opérateurs, de renouer un partenariat fort avec l'architecture et avec l'urbanisme.

Comment contribuez-vous à la réflexion du Conseil national de la refondation, le CNR Logement ?
Contrairement à ce que 'ai entendu dire par Thierry Repentin, la hausse des prix du logement n'est pas l'oeuvre des promoteurs. On est dans un moment difficile, parce que la transition écologique a un coût, parce que l'inflation est là et que les prix ont augmenté, parce que l'offre foncière n'est pas au rendez-vous. La Fédération des promoteurs explique depuis vingt ans que la fiscalité des plus-values foncières va dans le mauvais sens. Olivier Klein s'est saisi du sujet - je lui ai fait passer un mot là-dessus -. Qu'au moins on instaure une flat tax. Que, quel que soit le moment où vous vendez, vous n'ayez pas eu d'intérêt à attendre... Autre sujet, la transformation du terrain en terrain constructible. On est encore tenu à des découpages venus de la Charte d'Athènes, avec des zonages d'une autre époque. Ne faut-il pas avoir des PLU qui permettent beaucoup plus facilement de transformer des friches industrielles en projets mixtes ?

Et les délais de transformation des règlements sont beaucoup trop longs. On peut certes transformer la destination d'un hôpital mais c'est tellement long. Il y a des blocages à la mixité urbaine. Habiter, travailler, les gens le font au même endroit. Ils sont mixtes plusieurs fois dans la même journée. La réversibilité des destinations, des bâtiments n'est pas prise en compte. On parle de construction en bois, mais on a des PLU qui imposent non pas un nombre de niveaux de bâtiments mais des hauteurs d'étages de 2,50 m. Quand vous savez que l'épaisseur des planchers n'est pas la même selon le procédé constructif... Soit on fait moins d'étages, soit on n'est pas bas carbone.

Mais l'intérêt du CNR Logement est aussi dans le fait de rassembler les acteurs. On a besoin de s'encourager. On oppose trop souvent les gens. J'espère que ça débouchera sur du concret mais il permet aux gens de s'écouter, qui viennent de mondes différents, de partager, et j'espère à la sortie de s'encourager. On en a besoin pour surmonter une équation qui est complexe. Nous faisons un métier complexe et sensible, qui s'exerce dans la proximité. Faire de la ville c'est s'adresser à nos concitoyens, ce n'est pas faire du décarboné, c'est parler aux gens. Il y a de l'intelligence, il faut qu'elle soit collective. Mais il manque un projet politique et social.

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